本评估说明仅供国有企业主管部门备案审查资产评定估计报告和相关监管部门检查评估机构工作之用。除法律和法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

  第二部分 企业关于进行资产评定估计有关事项的说明（由委托方与被评估单位共同撰写，详见附件2）

  评估范围为海南珠江控股股份有限公司在基准日位于三亚的3栋别墅（详见评估明细表）。

  房地产证编号分别为： 别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。

  中国资产评定估计协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担相应的责任。注册资产评定估计师执行资产评定估计业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。因此，对于本项目，评估师对委托方和被评估单位提供的资料做了必要的、独立的核实工作。委托方和被评估单位应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

  本次评估范围资产均取得房地产证，产权持有人均为海南珠江控股股份有限公司。

  本次评估范围资产位于三亚市三亚湾海坡开发区三亚万嘉截斯酒店院 内，正常使用 。

  纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号”。

  评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，组成资产评定估计小组，同时于2016年3月 9 日至2016年3月 12 日 进行现场的核查工作。清查工作结束后， 评估小组对清查核实及现场勘察情况做工作总结。清查核实的主要步骤如下：

  首先，辅导公司进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评定估计配合工作要求做了详细讲解，包括资产评定估计的基本概念、资产评定估计的任务、本次资产评定估计的计划安排、需委托方和被评估公司可以提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

  其次，依据资产评定估计申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评定估计申报明细表，使“表”、 “实”相符。

  再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对公司可以提供的产权资料做了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及另外的事项.。

  资产评估人员对评估范围内的资产及负债的真实的情况进行了认真、详细的清查，资产核实结果与账面记录不存在重大差异，评估申报明细表与真实的情况吻合。

  在资产清查过程中，资产评定估计人员坚持了客观、独立、公正、科学的原则，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。

  评估范围具体包括：独栋别墅 A、独栋别墅 B 及独栋别墅 C，具体明细详见资产清查评估明细表。

  房地产证编号分别为：别墅 A 为三土房（2009）字第 00131 号、别墅 B 为三土房（2009）字第 00132 号和别墅 C 为三土房（2009）字第 00133 号。

  委估的 3 栋别墅所占用的土地为住宿餐饮用地，建成于 2008 年， 中等装修， 现正常使用。

  纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物类资产主要为：房屋建筑物资产。截止评估基准日该资产详细情况如下表所示：

  纳入本次评估范围的房屋建筑物共3项，总建筑面积1,513.11平方米。上述资产全部位于三亚市三亚湾路212号万嘉戴斯酒店院内。房屋建筑物主要是钢混结构的独栋别墅。

  评估范围内的房屋建筑物所占用土地已全部办理出让性质的住宿餐饮用地；全部房产已办理房屋所有权证 （房地合一证书）。

  对被评估建筑物逐一进行了现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构及形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

  评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

  ①结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供相关依据。依照结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土结构物件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

  ②装饰：每个建筑物的装修标准和内容不完全一样，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

  ③设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用上的要求；消防设施是否完好灵敏，电梯等设施是否安全可靠。

  ④围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

  根据房屋建筑物的特点、评价估计价格类型、资料收集情况等相关条件，本次评估采用收益法进行评估。

  该三套房屋位于三亚市三亚湾路212号万嘉戴斯酒店院内 ， 属于独栋别墅，现用途为住宿，房屋建于2008年，为钢筋混凝土混合结构，地上3层，层高3.3米，建筑面积为511.52平方米。基础采用钢筋混凝土独立基础，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖， 其他地面均铺设600×600mm地砖地面。 房屋楼门为装饰木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套设施齐全。

  至评估基准日，该房子基础、梁、板、柱、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、水、电等均能正常使用。

  房地产证编号分别为：别墅A为三土房（2009）字第00131号、别墅B为三土房

  根据被评估单位提供的有关的资料以及评估人员现场勘察，采用收益法计算委估房产于评估基准日的市场行情报价。 由于该别墅位于酒店内，别墅的土地性质为住宿与餐饮用地，别墅用做于酒店客房，此别墅大多数都用在内部接待，实现的收入非公允，另外别墅与酒店的收入与成本的匹配较困难，因此采用周边别墅整体出租收入的中等水准进行计算。 收益法的计算过程如下：

  （ 1 ）房地产潜在毛租金收入：是房地产在充分的利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入，包括潜在毛租金收入加上其他收入。

  ①租金的确定：根据我公司估价人员的市场调研及收集有关的资料、信息，委估房产评估基准日，其租金按照市场客观租金确定。客观租金在相邻已出租商业网点房地产的租金的基础上进行交易情况、位置、装修程度、交易时间等因素修正后确定。选取临近区域出租案例见下表：

  区域因素 海景、偏、人口 海景、人口密集 海景、人口密集 非海景、偏、人

  个别因素 中档装修、 中档装修、 豪装、 380m2、 豪装、 780m2、

  511.52m2、环境 1050m2、环境一 环境好、配套齐 环境一般、配套

  以待估对象的因素条件指数为基数，直接比较分析待估宗地和比较案例的交易情况、位置、装修程度、交易时间等差别，进行待估房地产与比较实例在交易情况、位置、装修程度、交易时间等方面的修正，得到因素修正系数，见下表：

  将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数作比较，得到因素修正系数。

  由此得出待估别墅A栋产市场客观租金约为63,300.00元/月。 因为3栋别墅是紧挨着，建筑标准及整体装修同一标准，面积差异很小，因此3栋别墅的市场客观租金约为63,300.00元/月 *3=2,278,800.00元/月

  （2）房地产有效毛收入：是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

  ①经评估人员调查，该区域房屋出租市场很成熟，一般空置率较低，根据估价对象周边类似物业出租情况，并结合委估物业的自身情况，确定估价对象空置率为15%。

  ②经评估人员调查，该区域出租正常的情况下按月或季付租，押金为1~2个月的租金，因此在收益期内未因拖欠租金造成收入损失很少，本次评估不考虑收租损失。

  （3）运营费用：是维持房地产正常使用或营业的必要费用。出租人应承担的运营费用一般来说包括房地产税（包括房产税、营业税及其附加、土地使用税）、保险费、房屋租赁管理费、维修费等。而物业管理费、水电费、通信等费用一般由承租人负担。

  根据企业实际缴税情况及依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

  营业税为租赁收入的5%，城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育费附加为营业税的2%。

  房屋租赁管理费一般为房产租赁毛收入的 1%~3% 。本次取中值，按3%计算管理费。

  ④房地产的保险费一般为建筑成本的0.08%~0.1%。本次按房产重置全价的0.1%计取保险费。

  注：房屋建筑物为框架结构，结合当地的取费标准和建筑物的真实的情况，取重置单价7500元/平方米。

  ⑤维修费一般为房产重置全价的1%~3%。本次按重置全价的1%计取维修费。

  根据当地房地产市场的真实的情况及我们估价工作的经验，我们采取累加法确定估价对象的报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。参照市场客观租金进行计算，无风险报酬率取一年期定期存款利率即 1.5%，再考虑一定的风险报酬率，报酬率取7%。

  经过市场调研，该片区属成熟区，交通方便，周边类似物业的年租金上涨比率在5%左右，我们预测其租金在租约期外平均每年环比递增率g为5%。

  经现场勘查，待估物业尚可使用年数的限制短于商业用地最高出让年限，土地剩余使用的时间为29.58年。

  收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象土地未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象评估基准日的评估单价。

  1) 年潜在毛收益 房地产详细情况及周围同类水平 2,278,800.00

  13) 收益年递增比率 E 综合分析该区域房地产现状并结合区域城市 5%

  对于纳入本次评估范围内的房地产对应的土地使用权， 本次采用市场比较法进行

  对于纳入本次评估范围内的房地产对应的土地使用权， 根据 《城镇土地估价规

  房地产证编号分别为：别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。

  别墅A:建筑面积511.52平方米、 分摊土地面积721.93平方米； 别墅B:499.23平方米 、 分摊土地面积696.58平方米 ； 别墅C:502.36平方米 、 分摊土地面积734.59平方米 。

  估价对象的土地所有权为国家所有，海南珠江控股股份有限公司以出让方式获得待估宗地，根据委托方提供的房地产权证复印件， 纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号”。

  待估宗地内建（构）筑物状况详见本评估报告建筑物评估部分。待估宗地红线外五通（通路、通电、供水、排水、通讯），红线内五通（通路、通电、供水、排水、通讯），场地平整。由于待估宗地内市政建设设施已经纳入了建筑物评估范畴，故本次土地评估设定开发程度为宗地外五通，宗地内场地平整。

  本次评估地价设定待估宗地用途为工业用地，开发程度达到“五通一平”（宗地外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地内 场地平整） 的条件下，于估价基准日 2015年12月 31 日的剩余年限下的无他项权利的出让土地使用权价格。

  三亚位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，中国海滨城市，是中国空气质量最好的城市、全国最长寿地区（平均寿命80岁）。三亚市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，拥有全岛最美丽的海滨风光。三亚市东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县 ，南临南海。陆地总面积 1919.58km，海域总面积6000km，其中规划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51 公里，非流动人口为74.19万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽，也是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸之一。

  三亚市地处海南岛最南端，位于北纬 18° 09 ′ 34 ″ ~18° 37 ′ 27 ″、东经108°56 ′ 30 ″ ~109 ° 48 ′ 28 ″之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。三亚地处低纬度，属热带海洋性季风气候区，年平均气温25.7° C，气温最高月为6月，平均28.7 ° C ；气温最低月为 1 月，平均21.4 ° C 。全年日照时间 2534小时。年平均降水量1347.5MM 。素有“天然温室”之称。

  2015年，全市实现生产总值435亿元（含农垦），同比增长8.1% ；完成固定资产投资706亿元，增长12.1% ；完成社会消费品零售总额181.7亿元，增长8% ；地方一般公共预算收入达到88.9亿元，增长11.1% ；城镇、农村常住居民人均可支配收入分别是28782元和12228元，分别增长7.2%、 8.4%。

  天涯区是三亚市四个市辖区之一，位于海南省三亚市中西部， 2014年成立，原名天涯镇，因为地处天涯海角，故名天涯区。 2015年1 月，正式撤销河西区、凤凰镇、天涯镇、设立天涯区。天涯区管辖原河西管委会、凤凰镇、天涯镇行政区域，人口22万人（2014年），共计22个社区和20个行政村。

  天涯区中心至三亚市 10公里，至海口市283公里。三亚凤凰国际机场在天涯区域内。海榆西线 ）、环岛西线高速公路、海南西环铁路从辖区北部东西向通过，环岛西线高铁规划从辖区北部穿过，南北向县道X827从镇区中间穿过。

  本次土地估价对象是三亚万嘉酒店管理有限公司所拥有的位于三亚市的 1 宗住宿餐饮用地，待估宗地状况详见本部分的估价对象描述部分。

  ⑤《关于发布实施 全国工业用地出让最低价标准 的通知》（国土资发[2006]307号）

  根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

  在完全的市场之间的竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

  一般商 品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这一些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求和使这一些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这一些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

  土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这必然的联系到该地块的收益量和价格。

  根据 《城镇土地估价规程》，考虑到待估宗地周边交易案例较多，故本次评估采用市场比较法。

  本次评估，选择了三个已发生交易的案例，其用途与待估宗地相同或相似，以它们的价格作比较，结合影响商服用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。

  该地块位于迎宾路西段控规（荔枝沟片区） LZG5-2-2和LZG5-2-8地块内，土地用途为商务金融，土地面积为4913.56平方米，以“五通一平”的形式挂牌出让。于2014年8月 21 日，三亚富斯实业有限公司以楼面地价3469元/平方米获得土地使用权。

  该地块位于月川片区控规YC4-18-5地块，土地用途为商务金融，土地面积为17111.39平方米，以“五通一平”的形式挂牌出让。于2014年1 月 4 日，三亚中铁保丰置业有限公司以楼面地价3699.99元/平方米获得土地使用权。

  该地块位于三亚市南边海控规NBH01-01-2地块，土地用途为住宿餐饮，土地面积为72686.70平方米，以“五通一平”的形式挂牌出让。于2013年11 月 21 日，三亚小洲岛酒店投资管理有限公司以4079.74元/平方米获得土地使用权。

  区域因素：距市级商服中心距离、商业繁华度、距离机场距离、海景状况、临路状况、区域基础设施配套程度等。

  根据待估宗地与比较实例各种各样的因素详细情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

  A.待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。

  B.交易期日修正，三亚市不属于国家地价动态监测范围城市，本次评估参照海口市监测数据，使用地价指数和地价增长率计算。

  ②商业繁华度分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地的等级为100， 每相差一个等级修正2；

  ④海景状况分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地的等级为100， 每相差一个等级修正2；

  ⑤临路状况分为主干道、区域主干道、次干道、支路、不临路五个等级，以待估宗地为100，每增减一个等级，相应修正2。

  ⑥区域基础设施配套程度，以待估宗地为 100，每相增加一通，地价相应往上修正2；

  列入本次评估范围内海南珠江控股有限公司的房屋建筑物账面原值为9,954,040.72元，账面净值7,134,389.22元。企业提取减值准备 0元。通过查阅企业有关财务资料和向有关人员了解到：纳入本次评估的房屋建筑物账面值为房地产价值，账面原值中包含了工程的勘察设计等前期及另外的费用、工程建安费、土地出让金以及财务费用和有关税费等。

  评估范围内房屋建筑物座落于三亚市三亚湾路212号万嘉戴斯酒店院内，总建筑面积1,513.11平方米。

  该三套房屋位于三亚市三亚湾路212号万嘉戴斯酒店院内，属于独栋别墅，现用途为住宿，房屋建于2008年，为钢筋混凝土混合结构，地上3层，层高3.3米，建筑面积为511 .52平方米。基础采用钢筋混凝土独立基础，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖，其他地面均铺设600×600mm地砖地面。房屋楼门为装饰木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套设施齐全。

  至评估基准日，该房子基础、梁、板、柱、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、水、电等均能正常使用。

  （ 1 ）建筑物结构、面积、装修、设施配套情况、日常使用状况、大修状况、影响房子价值的特殊因素如地形、地貌等，申报面积与实际面积是否一致；

  （2）构筑物的结构及形式、使用状况，日常管理和维护状况等，实际工程量和申报

  （3）对管道和沟槽评估人员在企业申报的基础上，核实竣工图纸、竣工资料、设

  计图纸等有关的资料，并向实物管理部门了解其使用状况及维修保养状况，以及安装工

  房地产证编号分别为：别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号、别墅C为三土房（2009）字第00133号。证载权利人均为海南珠江控股股份有限公司。

  其中纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号”。

  重大建筑物内部设施完善，使用正常；各项功能的技术指标均满足既定的使用要求。

  重置成本法即根据评估基准日该资产在全新情况下的重置全价，扣除其实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。具体计算公式为：

  对于工程预、结算资料完整的建(构)筑物采用预、结算调整法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物预、结算中的工程量为基础对其不合理部分做调整，以调整后的工程量套用现行工程预算定额、取费定额并按现行有关法律法规计取价差得出工程造价。

  对于价值量小、结构相对比较简单且工程预、结算资料不完整的建(构)筑物重编预算法确定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物的竣工图按现行工程量计算规则计算其工程量，以此工程量套用现行工程预算定额、取费定额并按现行有关法律法规计取价差得出工程造价。

  工程前期费用及另外的费用按海南省、三亚市及国家有关部门有关法律法规计取。取费标准及依据见下表：

  根据项目整体的合理建设周期考虑工程的资金成本，假设资金在建设周期内是均匀投入并按在评估基准日相应的银行贷款利率计算资金成本：

  资金成本= （建安工程总造价+工程前期费用及另外的费用） ×合理工期÷2×利率

  其中：年限法成新率= （经济使用的时间-已使用年数的限制） ÷经济使用的时间×100%

  现场勘察成新率：将影响资产成新率程度的重要的因素进行分类，通过建(构)筑物造价中影响因素权重，确定不同结构及形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察真实的情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。

  在评估工作初期，先对被评估单位提供的资产评定估计清查申报表中的账面原值进行了分析，向有关人员了解账面价值的构成，查看有关房屋建（构）筑物的原始入账凭证，分析其各部分所组成的合理性，同时查看主要建（构）筑物的竣工图和竣工决算资料，对账面原值异常的建（构）筑物向企业基建等部门询问了解其工程内容及异常原因，并核实建筑面积。

  在了解了委估资产的账面价值构成后，在被评估单位有关人员的陪同下，对照申报表，对委估资产进行现场勘查，了解其施工、使用和保养的情况, 以及功能、装修及日常管理情况，从结构、装修、设备三方面对委估资产进行仔细勘查、鉴定，对重要资产并做好现场勘查记录。同时参考委估对象的实际已使用年数的限制和尚可使用年数的限制,综合确定成新率。

  确定建筑物重置全价和评估值：首先根据待估房屋建筑物的工程基础资料和自身特点选用适用的评估方法确定其工程建设价格。其次依据国家和地方政府及行业的有关法律法规，计算建筑设计企业的前期及另外的费用、资金成本。最后工程建设价格、前期及另外的费用、资金成本相加得出重置全价， 重置全价同综合成新率相乘，得出评估值。

  对同类型建筑物根据类比法确定重置单价，在重置单价的基础上进而求出重置全价。

  类比法是以有代表性的建筑物作参照物，在檐高、层高、层数、内外装修、用材等方面做比较，找出差异作为调整因素，做调整，计算出类比建筑物单位重置。

  房屋建为钢筋混凝土混合结构，地上3层，层高3.3米，建筑面积为511.52平方米。基础采用钢筋混凝土独立基础，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖，其他地面均铺设600×600mm地砖地面。房屋楼门为装饰木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套设施齐全。

  根据被评估单位提供的审定的工程决算资料，本次评估采用重编预决算法测算工程建设价格。测算步骤如后：

  (1)根据被评估单位提供的工程结算等资料， 套用《海南省建筑工程计价定额》（2011版）计算该工程综合造价，根据《三亚市建筑工程建设价格信息》 2015第12月的主材价格进行主要材料调差、根据琼建定〔2014〕 280号进行人工费调整，并套用海南省建筑安装工程费用定额测算建筑工程造价。

  7 3.1 其中：安全防护、文明施工费 环境保护基本费+安全文明施 74972.88

  15 7 其中：危险作业意外伤害保险 分部分项人工费+组织措施人 1 5624.55

  (2)建设工程行政事业性及另外的费用：遵照国家及三亚市有关建设各项政策、规定，被评估对象需缴纳、支付的行政事业性及另外的费用名称、计费标准、依据等列示下表。

  (3)资金成本：参照建设工程工期定额及被评估项目的整体完工投产周期，本工程合理施工期为0.5年，银行贷款利率4.35%。

  该房屋建筑物为框架结构非生产用房，耐用年限为 60 年，该房屋于 2008 年 1 月竣工并投入到正常的使用中，截止评估基准日已使用 8 年。

  ②现场勘查成新率：按工程的结构、建筑、装修、配套设施的使用功能及维护情况采用打分的方法确定成新率。经现场勘查的结果如下表所示：

  账面值为房地产价值，本次评估增值根本原因是企业地块拿地时间较早，取得成本较低，而三亚市近年来土地价格持续上涨所致以及近年来人工和建材价格持续上涨导致。

  本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评定估计既定的程序和公允的方法，对海南珠江控股股份有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察和评估计算，采用重置成本法和收益法进行了评估，得出评估结论如下：

  在评估基准日 2015年12月 31 日，海南珠江控股股份有限公司科技有限公司的资产账面值为713.44万元，资产评估值为1,258.94万元，增值545.50万元，增值76.46%。

  在评估基准日 2015年12月 31 日，海南珠江控股股份有限公司科技有限公司的资产账面值为713.44万元，资产评估值为3,314.94万元，增值2,601.50万元。增值364.64%。评估结果详见下表：

  评估结论详情详见评估结果汇总表、分类汇总表及各类资产清查评估明细表。

  重置成本法对应的评估结果虽包含土地价值，但房屋建筑物仅为基准日重新构建价格，而收益法评估结果则通过房产、土地所能给产权持有者所带来的未来收益情况所体现的市场价值，考虑到本次评估为资产转让，评估对象给产权持有者未来年度带来收益情况更能体现本次转让价值，故本次评估结论选择收益法评估结果。

  以下为在评估过程中已发现可能会影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：

  纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为 “2009年椰抵字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号” 。

  自2016年3月 1 日起，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5%，下降后大型金融机构存款准备金率为16.50%。

  本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关联的资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。评估报告中涉及的有关权属证明文件及有关的资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

  （一） 本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没考虑将来特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况出现变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

  本评估报告成立的前提是本次经济行为符合国家法律、法规的有关法律法规，并得到有关部门的批准。

  （二） 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用

  （三） 未征得本评估机构同意并审阅相关联的内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定和相关当事方另有约定的除外。

  （四） 评估结论的使用有效期：依照国家现行规定，本资产评定估计报告结论使用有效期为一年，自评估基准日 2015 年 12 月 31 日起计算，至 2016 年 12 月 30 日 止。超过一年，需重新进行资产评估。

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  不良信息举报电话举报邮箱：增值电信业务经营许可证：B2-20090237

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